12月14日《温州都市报》“都市新闻·代表在线”中，温州大学瓯江学院法学分院院长毛毅坚受邀对“农房集聚改造”进行了解读与评析。《温州日报》的瓯网予以了转载。报道全文如下： 过上城里人的生活，在城市拥有自己的住房，是广大农民梦寐以求的愿望。目前，我市首轮农房集聚改造项目已经全面启动，不少农民的梦想正一步步迈向现实。 政府为啥要推行农房改造集聚建设？老百姓从中能得到哪些优惠？如何解决好农民既想住好房又想少掏钱的愿望？针对这些问题，《代表在线》栏目近日选取其中3个样本进行了深入解读。 黄金地块上打造农房集聚点 “农房改造什么时候开始啊？”连日来，鹿城区滨江街道上蒲州村村民赵女士和邻居们最关心的，莫过于这个话题。她说，住在旧房子里很不舒服，路小、车多，下雨天很难出行，没有理由不支持旧村改造。 鹿城区今年计划启动10个城中村改造集聚置换房屋建设项目。其中，滨江街道把滨江商务区的黄金地块拿出来做农房集聚点建设。该地块作为滨江商务区CBD（中央商务区）地块，位于学院东路和汤家桥北路交叉口，毗连杨府山公园，可以说是全市最好的地块。 鹿城区村房改造建设办公室工程科有关人员说，该项目共占地220亩，11月中旬已经通过招投标，目前设计单位正在做设计图以及施工图。考虑到农民需求的多样性，该农房集聚点设计了从65平方米到135平方米等多种户型。 在不久的将来，像赵女士这样居住在附近城中村的村民，他们的房屋实行整体连片拆迁后，将置换搬到这里集中居住，过上“人上楼”、“车入库”的“城里人”生活。 “政府先在附近的地块建设集聚安置房，然后再对旧村进行连片整村拆迁，这属于先安置后拆迁的置换方式。”鹿城区村房改造建设办公室主任周鹏说，还有一种置换方式，就是周边没有土地资源，选择在旧村就近或者就地安置。现在鹿城区主要采取这两种方式推进城中村改造。 周鹏说，整个CBD地块原本用于规划建设金融街，现在调整为城中村改造农房集聚点建设，从土地财政角度来讲，政府损失很大，由此可见市委、市政府决心之大。 据悉，农民原来居住的地块属于集体土地，房屋不能自由上市交易。而CBD地块属于国有划拨土地，将来农民搬进新房后，补交了土地出让金就可以上市交易。黄金地块加上可以自由上市交易，这对农民将来的房产保值增值创造了条件。 此次，鹿城区制定的旧村改造房屋置换集聚建设政策相当优惠。据周鹏介绍，该政策实行“基底面积一翻三”，也就是说经过合法审批的宅基地，农民没有建到三层的，政府补偿到三层。比如，一般的宅基地面积是45平方米，“一翻三”就是补偿135平米。此外，房子小、人口多的住户，可以选择人均50平方米，独生子女可以增加一个安置指标。 在城中村改造中，按照农民可接受、政府可承受、发展可持续的原则，鹿城区实行房价阶梯型计算。房屋建设综合成本为每平方米3800元左右，综合成本再加上其他费用，每平方米大约要5000多元。农房改造总体来说是不与民争利，而且要让利于民，具体价格将于下个月颁布。 瓯海农民按揭贷款不用愁 瓯海区泽雅镇郑坑村位于偏僻的深山中，从山下开车上去需要半个小时才能抵达，村民平时生活极其不便。不过，这样的日子即将成为历史。 郑坑村村委会主任周国权说，村民居住的地方很分散，从村头到村尾绵延5公里，平时要买个东西，办个事情都很麻烦。村里现有160来户村民，大多数外出打工或搬到山下居住，留守的基本上是一些老人。目前，住在村里的只有20多户不到100人，有50多幢房屋空置着。 最近，该村将要实行整村连片拆迁，村民通过置换房屋搬到山下的泽雅镇农房集聚点居住，住上现代化高楼，把山上的宅基地腾空出来交还给政府。 瓯海区城建办工程一科科长吴建平说，农房改造完毕后，村民整村搬到山下集聚点，山上的旧村宅基地通过复垦整理成耕地，用来平衡山下的集聚点建设用地指标。 在农房改造集聚建设过程中，资金和土地的要素保障是关键。目前，我市已经成立84家新农村建设投融资公司，探索民间资本与农房改造集聚建设的渠道对接。 瓯海区瞿溪街道新农村建设投资有限公司董事长林正明说，泽雅镇农房集聚点建设资金采取的方式是先由政府垫资，把集聚安置保障房盖起来，然后再把村民安置下来。 “在农房改造集聚建设中，政府主要起主导作用。”瓯海区城建办主任许建宇说，农房集聚改造相当于农房集资联建，政府在这个过程中不仅不赚一分钱，相反还要投入公共配套资金，解决管网、道路、医院、学校等大配套公共设施；针对一些特困户，还要保障、照顾并提供融资渠道。 目前，瓯海区已与瓯海农村合作银行达成初步协议，第一批资金将有20亿元用于支持瓯海农房改造集聚建设，这笔钱直接贷款给农户，按照按揭模式来解决农户的资金问题。 住上环境优雅的小区楼房，看个病再也不用跑出几里地，也不用为孩子上学问题牵肠挂肚。对于泽雅镇郑坑村许多村民来说，能过上像城里人一样的高品质生活是多年的梦想。许建宇说，以农村宅基地换城市住房，让农民进城定居，变农民为真正的市民，大规模的农房集聚改造正是切入点。解开城乡二元结构这个结，只有靠政府。 100%签订“插花式”置换协议 在农房集聚改造中，政府鼓励连片整村拆迁置换，一些地方在实际操作中根据具体情况制定了因地制宜政策。龙湾区海城街道通过“插花式”置换进行农房集聚改造，受到了当地农民欢迎。 龙湾区海城街道办事处主任潘国华解释，所谓插花式，就是对全街道范围内10个行政村进行农民自愿非连片置换。其先决条件是，首先把原来的宅基地由政府从法律程序上对房产证和土地证进行回收，然后对房屋进行回收置换。 目前，海城街道新建的第一期农房集聚点已经开工，共建360套房，由于地处黄金地块，交通便利，公共配套设施齐全，农民踊跃参加置换，100%签订了房屋拆迁置换协议书。 该街道东门村一些村民说，旧村道路太狭窄了，生活环境比较糟糕，但老房子又不符合整村拆迁置换条件，现在有了这个安置房政策，就可以提早过上“城里人”生活了。 省人大代表王茂法说，对于一些偏远山区农民来说，他们很难享受到城市发展的成果，部分村庄还存在“空心村”现象，这给社会管理工作带来很多不利。通过这次农房集聚改造，把整村或几个村庄实行集中建设，使新农村面貌焕然一新，让农民充分享受到城市公共服务体系，这对改善老百姓生活水平、完善城市建设都将起到积极作用，社会各界应予以大力支持。 温州大学瓯江学院法学分院院长毛毅坚认为，城市边缘地带有许多繁乱的村镇，繁华的高楼大厦后面隐藏着许多杂乱的“城中村”，这是城市发展中的一块“疤”，造成这种现状的原因跟城乡二元体制有很大关系。这次改革正是找到了这个切入点，就是让城乡统筹化，让农民变成市民，让农村变成社区，使三农落后的局面得以改变。 在毛毅坚看来，农房集聚改造将给农民带来两个方面的改变，一是生活方式改变，二是生产方式改变。生活方式改变是指建立集聚区之后，由社区提供社会保障以及城市化社会服务，将使农民的生活方式向市民化改变；生产方式改变是指农民腾出原宅基地后，将来可以落户新型产业园区，使产业经济得到转型，为这些农民提供就业服务，农民的生产方式由农业变为工业化。 | 
